Estudio UCSC: proyectos de viviendas privadas requieren de hasta 1.700 días de trámites

Desde el gremio local advirtieron sobre las principales deficiencias que trae consigo la Ley de Sistema Inteligente de Permisos y proponen cinco medidas para optimizar el actual proyecto que se tramita en el Congreso.

Más de 1.700 días hábiles de trámites necesita un desarrollador inmobiliario para sacar adelante un proyecto habitacional en la zona. Este es uno de los principales resultados del estudio “Análisis de Productividad Asociada a Tramitología en el Desarrollo de Proyectos de Vivienda Privada Región del Biobío”.

La investigación, encargada por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Concepción a la Facultad de Ingeniería UCSC, tuvo por principal objetivo analizar y cuantificar en detalle los ciclos de desarrollo de viviendas privadas en la Región, comparándolos con los procesos de países OCDE y proponer medidas para mejorar la productividad y eficiencia.

Etapas de un proyecto

Para ello se determinó que el ciclo para el desarrollo de un proyecto privado de viviendas comprende de tres etapas: antes, durante y post construcción, donde en total se identificaron 31 procesos y 51 tramitaciones o certificados.

El presidente del gremio local, Bernardo Suazo, detalló que “son 15 las tramitaciones consideradas críticas, pues su plazo legal de duración se estima en 813 días, cantidad que contrasta con los 1.705 días reales informados por las seis empresas locales entrevistadas en profundidad en el estudio, las cuales concentran el 35% del mercado. Es decir, son plazos que afectan directamente la implementación de nuevos proyectos y no sólo a los de gran envergadura, sino también a las pequeñas y medianas empresas. Estamos frente a un desincentivo perverso a la hora de construir”.

En específico, la mayoría de los procesos críticos se encuentran en etapas previas a la construcción, los cuales dependen principalmente de organismos públicos. De ellos: la modificación de cauces y la Declaración de Impacto Ambiental (DIA) son las tramitaciones que tardan mayor tiempo. En consecuencia, el 96% del tiempo real estimado para desarrollar un proyecto, se concentra en servicios dependientes del Estado.

Desempeño

Al buscar desempeños internacionales resulta útil considerar el indicador de permisos de construcción del informe Doing Business del Banco Mundial para 2019 (World Bank, 2019), el cual mide entre otros procedimientos, tiempo legal y costos necesarios para construir un nuevo almacén. Sin embargo, y para comparar con los resultados locales obtenidos en el ítem anterior es importante destacar que no se consideraron los procesos críticos de modificación de cauce natural y declaración de impacto ambiental.

Los resultados obtenidos posicionan a Chile en el puesto 165 de 208 economías y/o ciudades del mundo medidas por el ranking. Sin embargo, al considerar los tiempos reales detectados por la presente investigación, en el desarrollo de un proyecto de viviendas privadas en la Región, el Gran Concepción ocupa el puesto 205 entre las 208 economías analizadas.

El Dr. Guillermo Bustamante, académico de la Facultad de Ingeniería UCSC que encabezó el equipo a cargo del estudio, señaló que “la permisología es un problema de Estado y no del gobierno de turno. Si no solucionamos ahora esto, los afectados más que las empresas constructoras serán las personas. En el país, tenemos un déficit habitacional cercano a las 500 mil viviendas, es decir, más de dos millones de habitantes que no tienen un hogar y si los trámites continúan siendo tan extensos, tanto en los servicios públicos como de parte de los privados, este problema va a continuar”.

Propuestas de mejoras

El estudio también analizó el proyecto de ley de Sistema Inteligente de Permisos, actualmente en discusión en el Congreso, para determinar potenciales aportes en base al análisis de experiencia internacional comparada.

El gremio propone la creación de un formulario o expediente detallado, que desglose exhaustivamente los requisitos y la documentación necesaria para cada permiso y certificado como una estrategia clave para facilitar la navegación de los ciudadanos y entidades interesadas en el proceso. Junto con ello, que las atribuciones del nuevo servicio sean vinculantes entre los organismos sectoriales, pues de lo contrario, se podrían generar nuevas dificultades de coordinación entre distintos organismos.

Bernardo Suazo, presidente de la CChc Concepción, sostuvo que “es necesario establecer un mecanismo de control o de evaluación permanente que permita medir la eficacia y calidad del nuevo proyecto. Este proceso debería abarcar indicadores como los tiempos de procesamiento, la satisfacción de los usuarios y cualquier otro factor relevante que permita evaluar las medidas adoptadas”.

“Sugerimos que para que los servicios públicos asuman más rápidamente el cambio cultural que implica comprometerse con la eficacia de los nuevos procesos, sería conveniente incorporar elementos tales como incentivos funcionarios asociados a la eficiencia en la tramitación de los permisos, instancias formales de rendición de cuentas sobre lo mismo. A su vez, procedimientos para la aplicación efectiva de la responsabilidad administrativa, por deficiente tramitación de permisos e incumplimiento de plazos”, agregó el líder gremial.

Por último, se sugiere la integración de un sistema de retroalimentación de los usuarios, mediante el cual se recojan comentarios y sugerencias que contribuyan a mejorar y perfeccionar los procesos establecidos.